Mais imóveis, mais patrimônio? Aprenda a criar uma carteira imobiliária eficiente

Ter vários imóveis ou um patrimônio imobiliário de alto valor não significa, necessariamente, ter construído uma carteira eficiente. A diferença entre acumular propriedades e gerir patrimônio está na capacidade de entender a função de cada ativo e avaliar se ainda faz sentido mantê-lo ao longo do tempo.

Para o empresário João Otávio de Oliveira Dantas, especialista em gestão, desenvolvimento e consolidação de patrimônio e negócios, o número de propriedades é menos importante do que a eficiência do conjunto. Um patrimônio precisa ser analisado não apenas pelo valor de mercado, mas também pela renda que gera, pelo potencial de valorização, pela liquidez, pelos custos de manutenção, pelos riscos, pela tributação e pela capacidade de criar oportunidades.

“É perfeitamente possível alguém possuir muitos imóveis e ter um patrimônio pouco eficiente, enquanto outra pessoa, com menos ativos, pode ter uma estrutura muito mais rentável e sustentável”, afirma.

Um dos riscos é concentrar um valor elevado em propriedades com baixa rentabilidade, longos períodos de vacância, despesas significativas ou dificuldade de venda. Nesses casos, há riqueza patrimonial no papel, mas pouca capacidade de geração de caixa.

Para identificar esse desequilíbrio, Dantas recomenda observar quanto cada imóvel vale, quanta renda líquida efetivamente produz, quanto custa mantê-lo, qual é sua taxa de ocupação e quão fácil seria transformá-lo em dinheiro, se necessário. Também é preciso considerar o custo de oportunidade.

“Um imóvel pode gerar renda positiva e, ainda assim, ser pouco eficiente se o capital investido nele pudesse produzir resultados significativamente melhores em outro ativo”, explica.

Isso não significa que todos os imóveis de uma carteira precisem gerar renda mensal. Ativos diferentes podem cumprir funções distintas: alguns podem ter foco em valorização; terrenos podem ser destinados a projetos futuros; outros imóveis podem passar por reforma ou reposicionamento, ser usados pela família ou pela empresa ou servir como reserva patrimonial.

“É necessário questionar a função desse imóvel dentro da carteira e se ele está cumprindo essa função”, pontua Dantas. O problema surge quando se mantêm ativos sem um propósito definido.

Mesmo que não gere renda no presente, um imóvel deve ter uma justificativa econômica, estratégica ou pessoal clara. Essa distinção é importante também diante dos vínculos afetivos: uma propriedade herdada, o primeiro imóvel comprado ou um bem mantido pela família por décadas pode ter significado que vai além do retorno financeiro.

“Não existe necessariamente algo errado em manter um imóvel por uma razão familiar ou afetiva, desde que essa seja uma decisão consciente”, ressalta.

A mudança de mentalidade ocorre quando o proprietário deixa de olhar para cada imóvel isoladamente e passa a administrar o conjunto como uma carteira de ativos. Isso exige avaliações periódicas de rentabilidade, risco, liquidez, vacância, valorização, necessidade de capital e concentração. Nesse processo, vender uma propriedade não significa necessariamente reduzir o patrimônio.

O que avaliar em cada imóvel

- Renda líquida: quanto o imóvel gera depois dos custos.
- Vacância: por quanto tempo fica desocupado.
- Custos: manutenção, administração, tributos e outras despesas.
- Liquidez: quão fácil é vender o ativo e obter o dinheiro.
- Custo de oportunidade: que resultado o capital poderia produzir em outra aplicação.
- Função na carteira: renda, valorização, uso estratégico ou reserva patrimonial.

A análise se torna mais complexa quando o patrimônio está distribuído entre países. Com experiência construída ao longo de anos no Brasil e, agora, nos Estados Unidos, Dantas destaca que os princípios de gestão podem ser semelhantes, mas as estruturas dos mercados são diferentes.

Nos Estados Unidos, entram na conta fatores como financiamento, property tax, seguros, custos de fechamento, HOA — quando aplicável —, manutenção, administração e estrutura jurídica e tributária. No Brasil, tributação, custos de transação, financiamento, vacância e características regionais também influenciam a análise. Para quem investe nos dois mercados, somam-se a diversificação geográfica e cambial.

A gestão, segundo Dantas, também precisa ser dinâmica. Uma propriedade que representou uma excelente aquisição há 10 ou 15 anos pode deixar de ser o melhor destino para aquele capital. Mercados, cidades, custos, tributação e objetivos familiares mudam, o que torna necessárias revisões periódicas.

“Construir patrimônio não deveria significar apenas acumular propriedades. Deveria significar organizar ativos de maneira inteligente para produzir segurança, renda, crescimento e liberdade de escolha ao longo das gerações”, conclui Otávio Dantas.

Quando revisar a carteira

Uma revisão pode ajudar a identificar imóveis que:

- acumulam períodos prolongados de vacância;
- têm custos que comprometem a renda líquida;
- deixaram de cumprir a função para a qual foram adquiridos;
- concentram uma parcela elevada do patrimônio;
- poderiam dar lugar a outra oportunidade;
- precisam de reforma, reposicionamento ou venda.