Projeto Verde: Permuta, Botânico X Marista

A permuta do imóvel do Marista com o terreno do Jardim Botânico, na avenida Braz Olaia Costa, não pode ser aprovada do jeito que está. É o denominado “projeto verde” no jargão político ainda está verde, deve retornar ao Executivo para apresentar tudo o que ainda falta: relatórios de impacto de vizinhança, relatórios de impacto de trânsito, maior clareza sobre custos futuros e respostas mais sólidas sobre os efeitos reais da operação. A competência para aprovar essa permuta é da Câmara. E os vereadores não podem tratar esse assunto como mero rito político.

A própria minuta oficial mostra o tamanho da operação. O terreno municipal, com 40.928,38 metros quadrados, foi avaliado em R$ 86.684.000,00. O imóvel particular do Marista, com 21.929,25 metros quadrados, foi avaliado em R$ 57.214.519,39. A diferença, de R$ 29.469.480,61, deve ser paga ao município no ato da escritura, a título de torna. Isso corrige um problema anterior e mostra que havia, sim, uma forte distorção inicial sobre o valor da área pública.

Esse ponto, sozinho, já seria suficiente para impor cautela. Se a primeira modelagem permitia margem para prejuízo milionário ao município, então não se pode pedir que a Câmara trate o novo texto como se toda a desconfiança anterior tivesse desaparecido por encanto. Não desapareceu. Houve correção, mas a correção não apaga a necessidade de fiscalização rigorosa.

CREA entra como terceira via para blindar a decisão da Câmara
Outro ponto que precisa ser colocado com força é a necessidade de uma avaliação técnica independente, porque ainda há dúvidas relevantes sobre os critérios usados, sobre a valorização dos imóveis e sobre a própria segurança institucional da permuta. Diante desse cenário, a Câmara Municipal não deve se limitar ao que já foi apresentado pelo Executivo: A Câmara pode ser ativa e ela como instituição pode e deve buscar uma terceira opinião, por meio de peritos habilitados, para que os vereadores tenham uma base mais sólida antes de votar. Isso não significa desautorizar os laudos já produzidos, mas reconhecer que, num negócio desse tamanho, com impacto patrimonial, urbanístico e político tão grande, a prudência exige ampliar o olhar técnico e afastar qualquer suspeita de condução fechada ou decisão apressada.

Vereadores carimbadores malucos
O projeto tem base jurídica, tem minuta mais detalhada do que antes, tem cláusula de reversão, multa por atraso e imposição de encargos à parte privada. Isso tudo está esta perfeitamente descrito. Mas uma coisa é dizer que o projeto ficou juridicamente mais amarrado. Outra, bem diferente, é afirmar que ele já está maduro o suficiente para aprovação sem questionamentos.

É justamente aqui que entra a responsabilidade dos vereadores. A Câmara não existe para carimbar o desejo do Executivo. Existe para fiscalizar, confrontar premissas, exigir amadurecimento e impedir que uma operação dessa dimensão seja votada ainda cercada de pontos obscuros. Se o negócio é bom mesmo, ele precisa suportar escrutínio. Se não suporta, não está pronto.

O chamamento público foi deixado de lado
Um dos pontos mais sensíveis continua sendo a escolha política de não abrir o chamamento público. O Executivo sustenta, na justificativa do projeto, que a operação encontra amparo no artigo 76 da Lei Federal nº 14.133/2021 e defende a dispensa de licitação em razão da especificidade do imóvel escolhido para a nova sede administrativa. Isso está na minuta. Mas estar escrito na justificativa não encerra o debate.

A pergunta continua de pé: por que o município não abriu o mercado para testar outras possibilidades? Por que não expôs o terreno público ao interesse da iniciativa privada de forma mais aberta, transparente e competitiva? Se a prefeitura entendeu, em outras situações patrimoniais, que era importante abrir chamamento público, por que aqui escolheu um caminho fechado?

Esse contraste pesa. No caso do Parque Permanente de Exposições, a própria prefeitura abriu caminho para estudos e propostas da iniciativa privada. Na permuta com o Marista, não fez o mesmo. Em um caso, a gestão acena com abertura. No outro, concentra a solução numa operação direta. Isso não torna a permuta automaticamente ilegal. Mas torna a opção política muito mais discutível.

E essa escolha tem nome e rosto político. Alessandro Maraca, chefe da Casa Civil e autor da proposta, é o principal fiador desse desenho. O mesmo Alessandro Maraca que foi vereador e presidente da Câmara e que, na memória política da cidade, parece agir, exatamente como a Câmara era, ou continua ser a depender de como os negócios caminham e trata os vereadores atuais, quando da sua época como se fossem omissos e com forte teor de subserviência ao Executivo, como o caso do governo passado que aprovou repasse de milhões ao Consórcio Prourbano com aval da edilidade. 

Impacto de trânsito e de vizinhança sumiu do debate
Aqui está um dos maiores problemas práticos do projeto. Onde estão os relatórios de impacto de vizinhança? Onde estão os relatórios de impacto de trânsito? Eles não aparecem no corpo da minuta oficial. E essa ausência é grave.

Hoje, ali funciona uma escola. E o fluxo de uma escola não é igual ao fluxo de uma sede administrativa pública. Escola concentra entradas e saídas em horários específicos. Sede administrativa pública gera movimento contínuo ao longo do dia. Entram servidores, prestadores, fornecedores, cidadãos em busca de atendimento, gente com protocolo, documento, serviço, problema para resolver. É outra dinâmica. É outro peso sobre o entorno.

Além disso, há um dado empírico que precisa ser considerado: cada servidor instalado numa sede física costuma atrair, em média, de oito a dez munícipes em busca de algum tipo de solução. Isso amplia circulação de carros, motos, aplicativos, transporte coletivo, pedestres, demanda por estacionamento e pressão sobre a vizinhança. Portanto, não dá para falar em centralização administrativa sem discutir trânsito e vizinhança.

As ruas daquela região suportam esse fluxo? O sistema viário absorve isso bem? A vizinhança está preparada para essa mudança de perfil de uso? Sem relatório de impacto de trânsito e sem relatório de impacto de vizinhança, o projeto continua verde. Verde para ser votado. Verde para ser julgado. Verde para ser vendido politicamente como solução pronta.

O imóvel pode virar um custo alto para o município
A minuta oficial exige que o imóvel seja entregue ao município em perfeito estado de conservação, livre e desembaraçado, com licenças pertinentes, habite-se averbado e AVCB válido. Isso melhora a segurança documental da operação. Mas não resolve o problema central: quanto custará manter esse imóvel funcionando como centro administrativo ao longo do tempo? O que será deste imóvel em mais dez anos de desgaste?

Essa pergunta segue sem resposta satisfatória. Um prédio grande, antigo, adaptável, localizado no quadrilátero central, não se sustenta sozinho. Há custo de manutenção, de adaptação interna, de operação, de segurança, de circulação, de climatização, de acessibilidade e de atualização técnica. E, se há restrições estruturais ou patrimoniais, isso pode ficar ainda mais caro.

A discussão séria não é apenas se o imóvel pode ser recebido. É se ele é economicamente inteligente no médio e longo prazo. Porque um negócio que parece vantajoso na assinatura pode se mostrar pesado demais na manutenção. E isso a Câmara precisa perguntar antes, não depois.

A crítica ao prazo de posse deve ser feita do jeito certo
Um ponto importante precisa ser dito com precisão. O Projeto de Lei não sustenta a afirmação de que exista, expressamente, uma cessão gratuita de 18 meses do imóvel ao grupo educacional, mas na prática, após adquirido pela a prefeitura o imóvel continua de posse com atual proprietário por mais 18 meses, posto este prazo, se não houver nenhuma dilação de prazos, a prefeitura de fato vai tomar posse e conhecimento do que realmente comprou e até lá não se sabe como será a manutenção.

A posse definitiva do imóvel da Rua Bernardino de Campos deve ser entregue ao município até 31 de janeiro de 2028, e o atraso gera multa mensal de 0,5% sobre o valor de avaliação do imóvel, o que significa dizer que temos aí, um belo de um jabuti, uma cessão gratuita de um imóvel público a iniciativa privada para a finalidade de lucro de forma totalmente gratuita.

O poder público só terá a posse definitiva até janeiro de 2028, o que impõe um cronograma longa de transição, e a Câmara precisa avaliar se esse prazo atende de fato ao interesse público, se a multa é suficiente e se o modelo protege adequadamente o município. O custo estimado de aluguel de imóvel deste porte, gira em torno de $230 mil mensais e isso não pesou para o vice-prefeito Maraca.

Em política e em patrimônio público, a precisão importa. E a crítica mais forte é sempre aquela que se sustenta no texto oficial.

O mercado já deu sinais de rejeição
Outro ponto que precisa ser mantido no debate é o comportamento do mercado. O imóvel do Marista não é um ativo simples. Há histórico de resistência, de dificuldade de encaixe e de interesse frustrado de grupos privados. Gestores e grupos ligados ao setor educacional e imobiliário teriam rejeitado a aquisição, especificadamente, Copema, Pereira Alvin e Grupo Thathi entre outros por meio de um corretor das celebridades, isso ajuda a explicar por que a prefeitura aparece, agora, como a grande solução para um ativo de difícil circulação.
E junto com isso entra outro elemento que não pode ser ignorado: o lobby. Há pressão de corretores, pressão de entusiastas do negócio e pressão política em torno da operação. Isso não prova irregularidade, mas exige prudência redobrada. Quanto maior o lobby, maior deve ser a cautela institucional.

A prefeitura não pode ser a cartada de ouro para um negócio que o mercado não quis assumir com a mesma convicção. Quando o setor privado recua e o poder público avança, a obrigação de demonstrar vantagem concreta fica ainda maior, dai o negocio em questão caminha na contramão do mercado, “a ultima e derradeira opção de venda é a mais cara, quando deveria ser a mais barata”.

Não é caso de enterrar. É caso de devolver e amadurecer
O ponto final precisa ser equilibrado. Não se trata de demonizar o projeto, nem de afirmar que ele é automaticamente inviável. O Projeto de Lei mostra que houve avanço técnico em relação a versões anteriores, do ponto de vista técnico legislativo. Houve correção de valores, estipulação de torna, cláusulas de reversão, definição de multa e atribuição de encargos à parte particular.

Mas isso não basta para dar um cheque em branco. Persistem dúvidas reais sobre impacto de trânsito, impacto de vizinhança, cronograma de posse, suficiência da fundamentação técnica, custos de manutenção e conveniência administrativa da escolha. E dúvidas relevantes, quando envolvem patrimônio público e operação de dezenas de milhões, não são detalhe. São motivo para frear.

Por isso, o caminho mais sensato não é enterrar o projeto, mas devolvê-lo ao Executivo, talvez com um novo laudo de avaliação, bancado pela Câmara Municipal e mais tempo para que o Planejamento Municipal apronte relatórios de impacto de vizinhança e de trânsito, para que o Projeto de Lei retorne a Casa mais maduro com explicações mais sólidas sobre custo de manutenção e respostas mais consistentes sobre a racionalidade urbana e administrativa da operação. Só depois disso a Câmara terá condições de decidir com a seriedade que o tema exige.

"Projeto verde não se aprova no impulso. Projeto verde se devolve, se corrige, se amadurece e só então se vota"